Nov 22, 2024
房产投资是终生事业，大部分的人将一生劳碌所得的钱都投放在房产，因为它是必需品。
尤其是华人传统价值观，有房子才算有家，才能找到慰藉和舒适感，最重要的是幸福。
经济能力更好的，利用投资房地产出租或等待好价时转售来创造财富。
只是，很多人在投资房产时，常常忽略了很多误区，轻则小亏，重则足以赔上老本。
本期，我们综合了房地产业者和专业人士提供的意见，整理出一份房产投资者必读的清单。
买房产停看听
房子是必需品，是未来有所保障的关键，至少老了也是有瓦遮头，不必餐风露宿。
对于买房产投资的人来说，最重要是增值或有出租市场。
那么，当我们买房产来自居时，是否也要考虑到增值或可出租的潜能？那又算不算投资？
要如何买？怎样买？买谁建的？买什么价位和种类？买在哪里？……环环相扣。
现在就让我们看看，购买产业和投资的差别。
1. 地理位置
投资旺区热点或发展神速的地区，胜在增值够快。
对购屋者来说，地点非常重要，因为地点影响优质生活。这里说的生活，不光是你生活的环境，还有离开你日常作息，尤其是工作地点的距离。
很多人都认为，家要远离旺区，最好是在安宁祥和以及低密度的住宅区，离办公室远一点没关系。但也有不少人不想办公室和家距离太远，免得大清早就被塞得动弹不得的路面情况，影响一天的心情。
投资者希望在旺区热点或发展神速的地区投资，一般上看中的是人口激增、经济活动频密的地区。举例说，投资者会在首都中央商务区（CBD）投资，例如吉隆坡城中城（KLCC）附近，尽管这些地区的房子面对交通繁忙问题，但胜在增值快。
2. 住宅类型
有地房产追求空间和舒适感。
购屋者可以是一人、两人，甚至是由两代或三代住在一起的家庭成员组成，大家都追求空间和舒适感。 但投资者追求的，却是如何将房子出租和争取高回酬，舒适和空间对他们来说并不重要。
一些小型产业，例如公寓套房（Studio）和办公套房（SOHO），一般上都能为投资者带来不错的回酬。
投资在目前回酬不算高的有地房产上，不算是坏事。如果地点好，加上时间一长，将为购屋者或投资者带来更高的增值回报。
所以，选择有地房产和全家一起住的人，并不比选择短线获利的办公套房买家笨。别忘了，地球不会长大，土地和黄金一样，采完就没了。
3. 家具和装修
很多人都把房子装潢得漂亮，以便和家人住得更舒适。
拥有一项房产，即使还在承担着沉重分期供款，很多人都会想将房子装潢得舒适和漂亮一点，以便和家人住得更舒适。
太多业主甚至不在乎装潢费让“口袋穿洞”，因为拥有自己的梦想家园，如同美梦实现。
反观投资者，每花一分钱都会锱铢必较。即使是入场价格高了一些，他们更倾向购买发展商提供全套装潢的房子，最好就是连家电也一应俱全，那么住用证一到手，便可马上找租客。到时，不必为要求配套齐全的租客购置家具或家电而烦恼，而租客看房时视觉上更舒适，成交几率也更高。
当然，也有些投资者为了节省成本，宁可自己动手装修，这样可自己决定预算，而租金回酬也就更高。因此，投资者如何处理自己的产业，可谓各师各法。
而准备自居的业主，该不该无限量的投放资金去大装修？记得要想想。因为到你准备升级迁出，并将房子出租或出售时，装潢的款式或已过时，又或风格不合租客或新买家的胃口，这些已投资的本钱，未必能为房子增值。
4. 进场价格
为了拥有梦想家园，很多业主都不介意多花些钱将房子装修一番。
对投资者来说，房产的买入价格是进场的关键，因为几个百分比也足以影响他们的回酬，因此若能买到比市价低的产业就最好不过。
要买房子来自居的人，却不会考虑这个因素，因为吸引他们的是负担能力而不是进场价格。
但是，请停一停，想一想，若是进场价格低，即使自居若干年后再以当时的市场转售，赚幅不是更大吗？
5. 将所有钱砸在房屋上
为了一个安乐窝，不顾一切，将毕身积蓄全砸到房子上，更甚的是，有些人因为购屋心切，不惜向亲朋戚友借钱。这是很多购屋者，尤其是靠自己首购族的通病，但许多人都不知道，这样做是错的。
在财务规划上，这也是非常糟糕的；事实上，这样做和月光族没有差别，而且很可能会令你债台高筑。
你必须想想，买了房子必须每月供款给银行，假如收入不高，又何来多余的钱还给亲友；不幸遇上急事要用钱，但手上却没有现金，必须刷卡解决，这最终可能令你欠下更大笔债务。
6. 一手和二手市场
通过产业展推出的一手住宅项目，通常都能吸引到首购族进场，这是发展商吸引购屋者最直接的方法。
通过广告宣传和展览会推出的一手住宅项目，通常都能吸引到首购族进场，这也是发展商吸引购屋者最直接的方法。
购屋者大多时候会被销售廊内布置得美轮美奂的示范单位所吸引，且激起购兴，特别是那些准备结婚的伴侣。
投资者也很喜欢新的产业项目，除了能以更低价格进场，还能选择自己喜爱的单位。对他们来说，以低价进场又能取得更高回报，何乐不为？
许多房产代理机构或投资者俱乐部，因为和发展商配合，常常享有在推介礼先睹为快或预订的优先权。投资者对这种特别待遇趋之若鹜，因为发展商往往会给早订购者特别折扣。
在二手市场，投资者必须努力说服卖家减价，争取更低价并不容易。二手市场适合那些需要房子马上入住的人，那些已预想在哪个地区居住或经营业务的人，也会倾向二手市场。
某些地区的增值可能不够快，回酬也许不算高，但购屋者会因为当地的生活机能，例如靠近孩子学校等等将房子买下。
7. 保险
许多人在购屋时，都没留意到递减式房贷保险（简称MRTA）的存在。
这种保险有助保障购屋者的利益；一般上，银行会在房贷上加入MRTA，以防房贷未供完前，业主发生事故，例如猝逝等，那么这份保险就会自动帮业主“供完”还拖欠的房贷。如此一来，也不会因为业主遭遇不幸，令家人再百上加斤。
大部分购屋者为了省却麻烦或想得到保障，都会接受这种保障，购买和房贷供期一致的保险。如果你是买房自居，有这种想法和心态，是没有错的。
对投资者来说，他们很可能在5或10年后出售房子，因此都不会购买供期太长的MRTA。
甚至有投资者会拒买MRTA，他们通过抵押定额式房贷保险（MLTA）将保险供期转移到贷款金额内。
一份基本的保险是免不了的，但却可用最便宜的形式替代，从而减低投资开销。在以上探讨的选项中，除了应由专业人士评估，且必须与每个涉及的风险相称。
8. 保安
设有保安亭及围篱的社区让屋主住得开心，睡得安稳。
购屋者的首要考量，就是自己和家人的安全；这一点，人人心思都一样，没有人会对人身安全妥协。
有警卫看守的居住环境，可杜绝外人随便进入，让房主住得安心，这对住在高楼或有地房产的房主来说，都是心灵上的保障。
虽然投资者购买的单位不会自居，但若想更容易租出去，也必须让租客住得放心。
所以，现在的新楼盘，发展商不光是强调24小时保安，还会推出更多的保安措施，强打三重、四重或更多层次的保安措施。
治安问题层出不穷的社区，居住环境的口碑一定不好，增值幅度一定比其他治安好的地区慢。
9. 融资方式
如何通过策略申请巨额房贷，确保回酬依据规划般成真，这一点对投资者来说尤其重要。
现金流对投资者来说就是王牌，懂得利用融资的杠杆来购买产业，可说是举足轻重的一环，还不了解的一定要学。
投资者一般上只给10%首付（也有人专购买免付首期），剩余的都向银行贷款，越长的摊还期和较低的房贷，能让投资者取得最大收益化，因为首期越少，贷款越高，即表示投资成本越低。
但是对购屋者来说，房贷却是债务，他们不愿负上这笔庞大的债务，所以宁可在最短的时间内还清房贷。脑子里有了这种想法，这类业主宁付更高的首付和只借更低的房贷，这样就能缩短供期和省息。
除了首付和供期，其他机构也有提供多种融资方案。
请记住，每种产品都有不同的时限，可分成短中长期，而且会根据个人要求而提供不同需求的服务。
10. 忽视银行融资条例
虽然每月供款少的话，可让你手头上现金充裕，但却需要更长时间来摊还房贷。
另外，你千万不能漠视银行的贷款条件，例如没有摊还贷款母金或诚信评估不好，都会对你造成困扰。
要知道，也许某些贷款利率较低，但这不是确保你每月手上都有充裕现金的唯一方案。
假设让你借到了一笔钜额贷款，却是你难以承担的，这是忧，而不是喜，因为你将要变成房奴了。
11. 选错中介
中介的主要收入来自房屋租赁或买卖交易，协助买卖双方完成交易后就有一笔佣金。
很多时候，我们遇上的都是一些爱现自己业绩有多出色、成就有多大的仲介；但坦白说，这些并不重要。
一名会照顾你的利益，肯为你付出而不看交易或业绩的中介，才是我们想要的。
也就是说，身为业主，你能否找到好租客，房子能否租到好价钱，得靠中介为你奔波；而租客或买家能否找到好房子，能否争取到好价钱，也得看中介的付出。处处为你着想，不会口若悬河，不胡乱承诺，不随便了事的经验老到的中介，更加值得或更好。
12. 听专业人士劝告
一名好的中介会给你中肯的建议或意见，不妨听听他们的意见。（档案照）
如果一名这个领域的专业人士，建议你别将所有的钱都放在房屋上，请你听听他的意见吧！
在一名理财专家劝告你手上缺钱，勿按月供房的时候，别以为通过借贷，就能让你买进心目中的梦想家园。
一名好的中介会给你中肯的建议或意见，不妨听听他们的意见。
最后，自己必须多做研究，从中证实信息的真伪。
13. 糟糕的邻里
人人都想捡到便宜，但假如一间房子超便宜，也必须留意，千万别不管三七二十一就一头栽进去。
除了之前的业主有无欠管理费、那房子是不是凶宅，恶邻，也足以让房价往下跌。
这些房子不仅外观糟糕，可能还要你花一大笔钱去修理。
假如你是购买二手房子，亲身去现场了解环境，视察邻里也很重要。
另一个好方法，就是向仲介打听，或是到警察局了解当地的治安情况。
少了这个小小的动作，可能让你从此恶梦连连；若是治安问题，房价涨不了，要转售也不容易；假如是恶邻居在左右，你和家人也必定住得不安宁。
总结
购买二手房子，应亲身去现场了解环境。
钱不会随便从天上掉下来，天降财神，不会常常发生。
投资房地产涉及大笔金额，不管你是买来自居或是投资，都不该掉以轻心，做功课是必须的。
购买房产供投资或是自居，是个别的决定，但这个大前提会影响你应该做的决定，包括选择地点、价格、贷款和保险安排等等。
你必须先了解自己的需求，然后才在买卖或贷款合约上签名。
一个非常清楚状况的买家，长远来说必定会满意自己的决定；一位懂得策略的投资者，只要懂得良好的财务规划，可善用银行借贷，通过杠杆效益而累积自己的财富。
